导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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