近(jìn)三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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