万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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