5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的(de)市值(zhí)约1一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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