饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民(m青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？ín)往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为及青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各(gè)方协(xié)商同意，可在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确(què)服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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