近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

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　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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