近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎ五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗n)属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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