一线城市(shì)，也不(bù)端着了。

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)取消二手房指导(dǎo)价(jià)的消息(xī)在(zài)房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消(xiāo)息(xī)为什么这么(me)重要？首(shǒu)先二手房指(zhǐ)导(dǎo)价被(bèi)称(chēng)为“核弹(dàn)级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最后一(yī)个还在“认真”实(shí)施这条政策的城市，最后深圳(zhèn)是房价前三的核心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都具有风向(xiàng)标意义。

　　有(yǒu)分析人(rén)士指出，深圳二手房指导价如(rú)果取(qǔ)消，首先有利于深圳二手(shǒu)房回暖，然后二手(shǒu)房(fáng)回暖有利(lì)于(yú)深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最后深圳(zhèn)楼市(shì)回暖有(yǒu)利于全国楼市(shì)回(huí)暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指导价”正式结(jié)束。传(chuán)言称(chēng)：二(èr)手(shǒu)房贷款不按官方参考价（指导(dǎo)价(jià)），银行核定(dìng)房价以网签备案价(jià)和评估价孰低为(wèi)准。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方文(wén)件。据(jù)证券时报(bào)21日消息，目(mù)前深圳多家大行(xíng)表示“尚(shàng)未(wèi)接到正式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所(suǒ)以还需要持续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监严跃进认为，本(běn)次(cì)政策大(dà)概(gài)率为真(zhēn)，更多体现为银(yín)行(xíng)贷款等(děng)领(lǐng)域按照新(xīn)的规(guī)则进(jìn)行，但不会出台(tái)正式文件。

　　有时候(hòu)，有(yǒu)些事情(qíng)，是(shì)不用发(fā)文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指导(dǎo)价横空出世。当(dāng)时，深(shēn)圳(zhèn)一口气(qì)公布了全(quán)市3595个小(xiǎo)区的参考价，很多南山(shān)、福田、宝安中心区的(de)高价(jià)盘，直接按照(zhào)当时的市场价打了5折、6折(zhé)来(lái)“指(zhǐ)导”，银行只能按(àn)照指导价来计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛(tòng)苦(kǔ)，才深知为啥(shá)叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市(shì)场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指导价打七折即(jí)700万，那(nà)么(me)首付(fù)3成210万，加上需要(yào)全款支付的部(bù)分，实(shí)际(jì)首付去到了510万(wàn)，相当于首付5成了(le)（多给210万首付）。这(zhè)直(zhí)接让大批量买(mǎi)家，失去了购房能力，相当于强(qiáng)势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价(jià)以后，东莞、宁(níng)波、成都、三亚、西安、合肥、广(guǎng)州等10多个(gè)城(chéng)市陆(lù)续跟进。事(shì)实也确实证明了，这条(tiáo)政策的(de)“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客的统计，实施二手(shǒu)房(fáng)指导价的10个(gè)城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年(nián)受到(dào)疫情的影响，二手(shǒu)房更是(shì)惨不(bù)忍睹。以2022年12月数(shù)据(jù)为例，全国70个(gè)大中城市房价只有6个同比上(shàng)涨，其(qí)他的泥沙俱(jù)下。

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　　深(shēn)圳，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心数(shù)据显示：成交(jiāo)量上，二手房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)出(chū)台当(dāng)年(nián)，深(shēn)圳二手住宅成(chéng)交(jiāo)量(liàng)同比下(xià)滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成(chéng)交(jiāo)量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创(chuàng)近二十年最低(dī)记(jì)录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方(fāng)面，与二手房指导价发(fā)布(bù)当月相比，如(rú)今二手房挂牌价低于及接近参考(kǎo)价的房(fáng)源占(zhàn)比大幅增加。2023年一季度，深(shēn)圳各区(qū)二手房成(chéng)交TOP10小区(qū)中，过(guò)半成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真(zhēn)实(shí)经历(lì)其中的人，才能深切的感知其威(wēi)力。

　　深圳(zhèn)房(fáng)东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位码农(nóng)三(sān)年前高杠杆买了2套华润(rùn)城，月供12万，最(zuì)终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体(tǐ)推测(cè)，如果案例属(shǔ)实(shí)，买(mǎi)家的实际购房(fáng)成(chéng)本高达20万/平，目前价格跌至14万/平(píng)，叠加这三年的房贷和持有成本，差(chà)不多(duō)亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批(pī)人这(zhè)两年(nián)感受到(dào)了太多“心酸”。二(èr)手(shǒu)房成交量创下多年新低，学(xué)区房神话不(bù)再，房(fáng)产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼(lóu)市(shì)的(de)基(jī)调(diào)下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指导(dǎo)价的城市陆(lù)陆续续低调退出，目前(qián)只有(yǒu)深圳(zhèn)还是(shì)最后的“堡垒”。

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　　“风向标(biāo)”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市也(yě)不端着了。

　　近(jìn)日，北(běi)京在(zài)房山(shān)区试点多子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购房开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查支持(chí)政策。上海也考虑予以多孩家(jiā)庭在新房计分(fēn)制度政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个大中城市(shì)商品住(zhù)宅销售价格(gé)变动情况来看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比(bǐ)去年依然是下降的(de)。

　　北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)已经同(tóng)比增(zēng)长了，其他二线城市如(rú)杭州(zhōu)、成都(dōu)、南京、合(hé)肥等城(chéng)市价(jià)格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门联合(hé)发文，全(quán)面推(tuī)动二手房“带押(yā)过户”全国(guó)实施(shī)，这(zhè)是一条(tiáo)被广泛好(hǎo)评的新政(zhèng)。对于激活(huó)二手房交易，具有(yǒu)定海神针(zhēn)般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理解(jiě)一(yī)下这(zhè)两个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如(rú)果不(bù)行了，上面不就塌了嘛(ma)？压舱石(shí)如(rú)果压不住(zhù)，小船不就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的政策(cè)，还有(yǒu)一大波正在路上...

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