文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(m睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面e)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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