导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗ng>三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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