万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

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　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)fe2o3是什么化学元素的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北fe2o3是什么化学元素京国安的(de)估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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