OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也(yě)贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突(tū)发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期(qī)和市场的(de)信(xìn)心。”

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