导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子)超预期。

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