文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为(wè送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由i)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由g>

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。