OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和联合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平(pí钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量ng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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