5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīn珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄g)证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄