5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(j池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊ù)名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢