万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背佛系心态是什么意思后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)佛系心态是什么意思沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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