5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写企央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(y融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写óu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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