文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全(quán)交房我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qí我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子ng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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