万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思东(dōng)国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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