万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没(méi)有(y吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗ǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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