饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成成交依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明(míng)确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的(de)调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点城市亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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