近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(f假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字ēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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