5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中人+工念什么 人工念什么姓(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰(s人+工念什么 人工念什么姓huāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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