万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里alt="北京房圈大消(xiāo)息(xī)！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点(d谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里iǎn)，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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