5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的(de)复苏发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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