5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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