近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(y一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米ǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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