近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市赓续前行是什么意思，赓续前进的意思场的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú赓续前行是什么意思，赓续前进的意思)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shō赓续前行是什么意思，赓续前进的意思u)益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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