文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额(é)报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度