导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)宝马和特斯拉哪个档次高来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2宝马和特斯拉哪个档次高022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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