导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子ong>成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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