导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗rong>在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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