万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒单倍行距是多少(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知单倍行距是多少名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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