文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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