近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(f孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理èn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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