5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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