万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qi重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思ú)法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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