近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REIT京东是谁的老板是谁s同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(q京东是谁的老板是谁ǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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