导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。<台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗/p>

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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