5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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