饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布(bù)了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的(三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积de)中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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