文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(l一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗e)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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