5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(ch钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量ǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于(钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量yú)行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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