导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。<瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思/p>

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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