万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

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　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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