近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(z泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省he)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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