万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可(k两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度ě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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