近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异(yì)人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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